Comprare casa a Formentera: come fare

di Francesca Pilla

Se state pensando di comprare una casa a Formentera la prima cosa che dovete tener presente è che si tratta di un mercato immobiliare unico nel suo genere, infatti la domanda è largamente superiore all’offerta e le restrizioni in materia edilizia fanno sì che le nuove costruzioni siano molto limitate. 

Per la ricerca potete affidarvi a una delle tante agenzie immobiliari presenti sull’isola o mantenervi aggiornati tramite i motori di ricerca immobiliare, quasi tutti infatti offrono servizi di alert. La cosa fondamentale è comunque che vi rechiate sempre di persona a visitare l’immobile prima di procedere con una proposta d’acquisto. 

Comprare casa a Formentera: le domande da fare prima

Per prima cosa cercate di capire da quanto tempo è in vendita la casa che vi interessa, come abbiamo visto la domanda di immobili a Formentera è molto superiore all’offerta ed è raro che una casa resti sul mercato a lungo, se così fosse è importante capire cosa non ha funzionato in precedenza. 

Non abbiate paura di essere scortesi e informatevi bene sulla situazione catastale e giuridica, spesso ci sono degli errori o dei dati incompleti nelle annotazioni dei registri immobiliari ed è fondamentale che ogni cosa si già stata sanata prima della messa in vendita.  

Assicuratevi che la casa abbia la cédula de habitabilidad, un certificato di abitazione senza il quale quello che si sta acquistando è solo una costruzione, non una casa. 

La cédula de habitabilidad è un documento fondamentale, perché purtroppo negli anni sono stati commessi abusi edilizi o alcune strutture sono state illegalmente adibite ad abitazioni, e la mancata regolarizzazione potrebbe portare a pesanti sanzioni o addirittura a demolizioni.

Quanto costa comprare casa a Formentera

Il prezzo di una casa a Formentera varia a seconda della posizione e della tipologia dell’immobile, con prezzi più bassi per appartamenti nei centri urbanizzati a costi decisamente più alti per ville e case indipendenti in posizioni panoramiche.

Un recente studio del portale Idealista ha stabilito che attualmente Formentera è il comune più caro di tutta la Spagna, con un prezzo medio di 7.643 euro/mq. 

Naturalmente si tratta di una media, e le case in Spagna come in Italia vengono vendute a corpo e non a misura, indicativamente però possiamo dire che al mercato attuale un bilocale in vendita a Formentera costa dai 300.000 ai 400.000 euro, una casa indipendente con terreno va dai 500.000 ai 900.000 euro, mentre le ville vanno da 1.000.000 di euro, a salire.

Al costo dell’immobile vanno aggiunte le spese notarili, che sono regolate da un tariffario statale e variano a seconda del prezzo dell’immobile ma non incidono in modo sostanziale, la tassa di registrazione e le eventuali spese di agenzia, che però solitamente sono già incluse nel prezzo di vendita.

L’imposta che più di tutte incide sull’acquisto di un immobile a Formentera è la tassa sul trasferimento della proprietà (ITP) che varia in modo proporzionale dal 8% all’11% del valore d’acquisto (quindi ad esempio, per una villa da 1.000.000 di euro l’ITP sarà pari a 110.000 euro). 

Documenti necessari per l’acquisto di una casa a Formentera

I documenti necessari per comprare casa a Formentera sono: il NIE (Número de Identidad de Extranjero, ovvero Numero Identificativo Stranieri) una sorta di codice fiscale che viene rilasciato dalla questura di Ibiza, presso la quale è necessario recarsi personalmente, la Carta di Identità o Passaporto italiani (o di altro paese facente parte della UE), il Codice Fiscale e il certificato di residenza e stato civile.

Inoltre sarà necessario aprire un conto corrente spagnolo presso una banca che abbia una filiale a Formentera, tramite il quale transiteranno i pagamenti verso la parte venditrice.

Comprare casa a Formentera come investimento

Gli affitti turistici a Formentera sono sicuramente redditizi ed è molto probabile che chi acquista casa sull’isola abbia in mente di approfittare anche di questa opportunità.

Per poter affittare a breve termine è necessario essere in possesso di licencia turistica (licenza turistica), che viene rilasciata solo per alcune tipologie di immobili e solo nelle zone rurali dell’isola e nei nuclei di Es Pujols, la Savina, Es Calò, Ca Marì e Mariland.

È importante sottolineare che la licenza turistica viene rilasciata al proprietario e non all’immobile, pertanto non è possibile acquistare una casa “con licencia turistica”, come invece si legge spesso negli annunci. 

Ovviamente se la licenza è stata concessa in passato è molto probabile che venga rinnovata anche al nuovo proprietario, tuttavia sarà necessario presentare nuovamente la richiesta prima di poter procedere con gli affitti.   

Se siete intenzionati a comprare casa a Formentera per affittarla ai turisti è importante che vi informiate bene sulla fattibilità di questo progetto, ricordando che la legislazione delle Baleari in materia di locazione turistica è molto rigida, con multe che possono arrivare fino a 40.000 euro. 

Circa Stefania Campanella

Scrittrice di libri di viaggio a Formentera (ma non solo), grande conoscitrice dell'isola e fondatrice di Formentera Filo Blu, un'associazione no profit per promuovere l'isola più autentica. Copywriter e Content Manager come professione, amante del vino e della buone "onde" nel tempo libero.

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