Comprare casa a Formentera: come fare

Se state pensando di comprare casa a Formentera la prima cosa che dovete tener presente è che si tratta di un mercato immobiliare unico nel suo genere.

Infatti la domanda è largamente superiore all’offerta e le restrizioni in materia edilizia fanno sì che le nuove costruzioni siano molto limitate. 

Per la ricerca potete affidarvi a una delle tante agenzie immobiliari presenti sull’isola o mantenervi aggiornati tramite i motori di ricerca immobiliare, quasi tutti infatti offrono servizi di alert.

La cosa fondamentale è comunque che vi rechiate sempre di persona a visitare l’immobile prima di procedere con una proposta d’acquisto. 

Comprare casa a Formentera: le domande da fare prima

Per prima cosa, cercate di capire da quanto tempo è in vendita la casa che vi interessa.

La domanda di immobili a Formentera è superiore all’offerta ed è raro che una casa resti sul mercato a lungo. Il tal caso è importante capire cosa non ha funzionato in precedenza. 

Non abbiate paura di essere scortesi e informatevi bene sulla situazione catastale e giuridica. 

Spesso ci sono degli errori o dei dati incompleti nelle annotazioni dei registri immobiliari ed è fondamentale che ogni cosa si già stata sanata prima della messa in vendita.  

Assicuratevi che la casa abbia la “cédula de habitabilidad”, un certificato di abitazione senza il quale quello che si sta acquistando è solo una costruzione, non una casa. 

La cédula de habitabilidad è un documento fondamentale, perché purtroppo negli anni sono stati commessi abusi edilizi o alcune strutture sono state illegalmente adibite ad abitazioni.

La loro mancata regolarizzazione potrebbe portare a pesanti sanzioni o addirittura a demolizioni.

Quanto costa comprare casa a Formentera

Il prezzo di una casa a Formentera varia a seconda della posizione e della tipologia dell’immobile.

I più bassi sono quelli per appartamenti nei centri urbanizzati, i costi salgono per ville e case indipendenti in posizioni panoramiche.

Un recente studio del portale Idealista ha stabilito che attualmente Formentera è il comune più caro di tutta la Spagna, con un prezzo medio di 7.643 euro/mq. 

Naturalmente si tratta di una media, e le case in Spagna come in Italia vengono vendute a corpo e non a misura.

Per il mercato attuale un bilocale in vendita a Formentera costa dai 300.000 ai 400.000 euro, una casa indipendente con terreno va dai 500.000 ai 900.000 euro, mentre le ville vanno da 1.000.000 di euro, a salire.

Al costo dell’immobile vanno aggiunte:

• le spese notarili – che sono regolate da un tariffario statale e variano a seconda del prezzo dell’immobile
• la tassa di registrazione
• le eventuali spese di agenzia, solitamente già incluse nel prezzo di vendita.

L’imposta che più di tutte incide sull’acquisto di un immobile a Formentera è la tassa sul trasferimento della proprietà (ITP); varia in modo proporzionale dal 8% all’11% del valore d’acquisto (quindi per una villa da 1.000.000 di euro l’ITP sarà pari a 110.000 euro). 

Documenti necessari per l’acquisto 

I documenti necessari per comprare casa a Formentera sono:

il NIE

(Número de Identidad de Extranjero, ovvero Numero Identificativo Stranieri) una sorta di codice fiscale che viene rilasciato dalla questura di Ibiza, presso la quale è necessario recarsi personalmente,

la Carta di Identità o Passaporto italiani

(o di altro paese facente parte della UE),

il Codice Fiscale

il certificato di residenza e stato civile.

Inoltre sarà necessario aprire un conto corrente spagnolo presso una banca che abbia una filiale a Formentera, tramite il quale transiteranno i pagamenti verso la parte venditrice.

Comprare casa a Formentera come investimento

Gli affitti turistici a Formentera sono sicuramente redditizi ed è molto probabile che chi acquista casa sull’isola abbia in mente di approfittare anche di questa opportunità.

Per poter affittare a breve termine è necessario essere in possesso di licencia turistica (licenza turistica), che viene rilasciata solo per alcune tipologie di immobili e solo nelle zone rurali dell’isola e nei nuclei di Es Pujols, la Savina, Es Calò, Ca Marì e Mariland.

La licenza turistica viene rilasciata al proprietario e non all’immobile, pertanto non è possibile acquistare una casa “con licencia turistica”, come invece si legge spesso negli annunci. 

Se la licenza è stata concessa in passato è molto probabile che venga rinnovata anche al nuovo proprietario, tuttavia sarà necessario presentare nuovamente la richiesta prima di poter procedere con gli affitti.   

Se siete intenzionati a comprare casa a Formentera per affittarla ai turisti informatevi bene sulla fattibilità di questo progetto, ricordando che la legislazione delle Baleari in materia di locazione turistica è molto rigida, con multe che possono arrivare fino a 40.000 euro.